- INFORMATION -

Att äga fastighet i Thailand

  (Uppdaterad 13 augusti 2008)

Denna text är helt eller delvis författad av SweThai Real Estate Co Ltd och ger en generell och objektiv överblick av fastighets-marknaden i södra Thailand utifrån våra erfarenheter och synpunkter.

Vi har lagt märke till att en del av vårt material här på swethai-realestate.com finns otillåtet kopierat på andra hemsidor. SweThai Real Estate Co Ltd har inga som helst förbindelser med dessa företag och tar inget ansvar för seriositeten hos dessa företag eller deras verksamhet.

Lagarna angående köp av mark i Thailand är, precis som i många andra länder, väldigt restriktiva. I grund och botten så tillåter inte lagen att utlänningar får äga mark på den enskilda nivån. M a o under sitt egna namn.

Det är därför de flesta fastighetsförvärv som görs av utlänningar sker genom leasing- och leasingavtal. Ett välskrivet leasingavtal som är registrerat av Thailändska myndigheter är i dag det säkraste och mest effektiva sättet att äga mark/fastighet för en privatperson i Thailand. Denna ägandeform är också helt i linje med Thailändsk lag och Thailändska myndigheters riktlinjer för mark- och fastighetsförvärv av utländska medborgare.

Leasingperioden registreras vanligast på 30 år med förbetalda optioner på ytterligare 30+30 år. Detta i kombination med rätt klausuler i avtalet vad gäller; försäljningsrätt, att få tomten friköpt vid lagändring, arvsrätt, rätt att belåna och erkänt ägande av den fysiska byggnaden på tomten gör ägande via leasing väldigt tryggt och innehåller i princip alla rättigheter som man kan tänkas ha för ett friköpt hus/tomt.

Ett annat sätta ätt äga fastighet är genom ett aktiebolag. Vanligtvis ett Company Limited (Co Ltd). Men även bolag faller under den Thailändska lagen, om det till en för stor del ägs av utländska medborgare. Lagen tillåter i praxis att max 49 % av bolagets aktier får ägas av utlänningar. Resterande 51 % av aktierna ska vara thailändskt ägda. Från och med 1 juli 2008 ska detta vara fördelat på 3 personer. Ägaren i denna konstellation är firmatecknare (director) i bolaget, och har därmed full kontroll samt blir den enda med auktoritet att sälja och/eller köpa eventuella tillgångar i bolaget. Företagets aktier kan även delas upp i ett system som liknar det svenska systemet med A- och B-aktier. På detta sätt får man en starkare rösträtt per aktie än övriga aktieägare och därmed stärker man kontrollen av bolaget ännu mer. På detta sätt har man full kontroll över sina investeringar, även fast man är minoritetsägare i aktiekapitalet. Denna metod används i en majoritet av kommersiella markinvesteringar och i vissa fall som en del av ägarkonstellationen för exklusiva villor där priset överstiger 40 miljoner baht.

Information om priser på mark och hus i Phuket

Priserna på mark och hus i Phuket är väldigt varierande och det är många olika faktorer som spelar in i prissättningen. En generell fråga, utan någon annan information eller utan specifikationer, brukar vara;

- Hur mycket kostar mark i Phuket? Eller, hur mycket får jag betala för ett hus i Phuket?

Detta är väldigt svårt, om inte nästan omöjligt att svara på. Vi skall ändå försöka ge lite riktlinjer vad gäller tomtpriser, priser för att bygga hus samt priser på hus och tomt tillsammans.

Detta är bara i stora drag hur fastighetsmarknaden ser ut i Phuket och södra Thailand idag och är baserat på våra egna erfarenheter. För mer information och priser på enskilda objekt och specifika områden så kontakta oss.

- Priser för mark/tomt -

Priserna på fristående markbitar som inte tillhör ett inhägnat bostadsområde varierar mycket beroende på var på ön marken är lokaliserad. Om det är nära stränderna och havsutsikt? Hur infrastrukturen är samt om det är asfalterade vägar? Finns el,vatten och kommunalt avlopp i området?

Storleken på marken spelar också en stor roll i prissättningen. Större markbitar på fler än en rai (se nedan de olika Thailändska storleksmåtten), är generellt billigare, per rai, än små tomter på en rai och under. Det är ett klart bättre förhandlingsläge om man köper stora markbitar.

På de norra och mer oexploaterade delarna av ön är priserna lägre jämfört med de centrala och södra delarna. Strandtomt och havsutsikt är dyrt, ofta betydligt mycket dyrare än vad många kan föreställa sig. Priserna sträcker sig från 2-7 miljoner baht för en rai i de norra delarna och upp till 50 miljoner baht per rai för en strandtomt på Patong beach. På Kata- och Karon-stränderna är det också väldigt dyrt om man vill ha strandtomt eller havsutsikt. Här ligger priserna mellan ca 7 - 25 miljoner bath per Rai, den lägre summan för havsutsikt och den högre för strandtomt. I områdena runt Chalong och Rawai ligger priserna f n mellan ca 4 miljoner till 10 miljoner baht per rai.

Prissättningen på tomter i inhägnade bostadsområden är ofta dyrare per kvadratmeter än tomter som inte tillhör något sådant område. Här sätter man också ofta priserna per kvadrat wah (wah2), där en kvadrat wah är 4 kvadratmeter. Här sträcker sig priserna mellan 18 000 baht upp till 100 000 baht per wah2. Även detta beroende på läge och standard på området. Exempelvis; finns det klubbhus, restauranger, spa, pool, underhåll samt vakter? Storleken på tomterna brukar variera från ca 30 wah2 (120m2) till 400 wah2 (1600 m2).

- Priser för att bygga hus -

Att bygga hus i Thailand är billigare än i Sverige då priser på lokala material och arbetskraft är lägre. Skillnaden i pris för att bygga hus skiljer sig lika mycket som i markköp, men här är det inte området som är bedömningsgrunden för priset, utan mer byggnadsspecifikationerna och kvaliten på material.

Prisjämförelsen inom byggnation av hus räknas ofta i baht per kvadratmeter. Det är då beräknat på ett nyckelfärdigt hus, ej inkluderat kostnader för anslutning till kommunalt vatten, kommunalt avlopp, el och andra eventuella externa anslutningar. Luftkonditionering, kökinredning, möbler, vitvaror och annan extrautrustning är inte heller inkluderat. Detta gäller hus för privat bruk med upp till 3 våningsplan.

För ca 12 - 14 000 baht/m2 får du en bostad av enklare standard. Ofta med låg kvalitet på material.

För ca 14 - 20 000 baht/m2 får du ett hus av Thailändskt mellanklass standard.

För ca 20 000 - 30 000 baht/m2 får du en bostad med västerländsk standard. Genomgående hög kvalitet på byggmaterial och detaljer.

För ca 40 000 baht/m2 och uppåt får du en villa av högsta standard med importerade material, parkettgolv, granitbänkskivor etc.

- Hus och tomt -

Phuket upplever just nu en enorm byggboom och det finns en uppsjö av nya hus- och bostadsområden under uppbyggnad. De allra flesta byggda av serösa entreprenörer, men också en hel del som är mindre seriösa...

Ett bra tips är att kontakta oss eller någon annan expert som hjälper dig med köpet! Priserna varierar självklart och kan variera från 1,5 - 2 500 000 baht för ett hus på 1 - 2 sovrum belägen i något av de enklare bostadsområdena, upp till ca 8 - 15 miljoner bath för ett hus med pool med västerländsk standard beläget i ett inhägnat bostadsområde i de mer centrala delarna av Phuket, vidare upp till 200 miljoner baht för en exklusiv villa i något av bostadsområdena runt kusterna.

Thailändska mått enheter

Det finns ett unikt måttsystem i Thailand,som används bland annat i Markcertifikaten.

1 rai = 1600 m2
1 Ngarn = 400 m2
1 Wah = 4 m2

Lagfart eller "Chanot ti din" som det heter i Thailand, är en handling som visar vem som är ägare till marken. Den som har sitt namn på lagfarten, antingen som leasingtagare, friköpt eller via bolag har äganderätt till marken och detta certifikat visar också att marken är utmätt och besiktigad. Det är mycket mark i Phuket och södra Thailand som inte har en lagfart, eller som ens är utmätt eller besiktigat, speciellt i de bergiga och skogstäta delarna. I motsats till många länder i väst, så är utmätning av land fortfarande en pågående process i Thailand, och fram till för ett par årtionden sen så var det möjligt att göra anspråk på en bit mark och registrera den för jordbrukssyfte. En del av den här typen av mark existerar fortfarande och kan i vissa fall ändras och därmed få riktiga chanott certifikat. Efter att myndigheterna stoppade den här typen av anspråk så blev kvarvarande mark antingen skyddsområde (national park) eller statlig mark och har sedan dess aldrig blivit utmätt eller besiktigad igen.

Det har pågått ett landsomfattande projekt i flera årtionden i Thailand för att göra noggranna mätningar och besiktningar av all mark. Den 16 november 2000 var det Phukets tur och det betyder all mark utmäts, ombesiktigas och omvandlas till "Chanott ti din" lagfarter. Chanott lagfarten, utfärdas av det Thailändska lantmäteriet (District Land Registry Office) och visar att tomten är noggrant utmätt med GPS samt är försedd med unika numrerade betongmarkeringar i marken.

Det långsiktiga målet för dom Thailändska myndigheterna är att all mark ska gå under "chanott ti din" systemet. De flesta certifikaten i Phuket är numera så kallade "Nor.Sor.Saam" eller "Nor.Sor.Sam Kor" (N.S.3.). Dessa har vissa likheter med chanott ti din, som att det finns arkiverade uppgifter om ägare och att de kan säljas, leasas och användas som säkerhet vid banklån etc. Mark med N.S.3. certifikat är generellt sämre utmätta och det kan skilja så mycket som +/- 20 %, vilket inte allt för sällan leder till konflikter med angränsande markägare.

Infrastrukturen i Phuket

De senaste åren har infrastrukturen i Phuket och södra Thailand gjort enorma framsteg och nu finns bl a 4 stora internationella sjukhus, 4 stora internationella skolor, 2 Svenska skolor och ett halvt dussin bredbandsleverantörer. Satellit och kabel TV, ett stort utbud av tjänster så som internationellt erkända advokater och revisorer. Nyhetstidningar på många olika språk, ett växande antal internationella storföretag och investerare, ett dussin flighter till Bangkok varje dag, dagligt flyg till de flesta storstäder i Asien, och direkt flyg varje vecka till många städer i Europa inklusive Sverige och övriga världen. 4 marinor (båtklubbar), 6 golfbanor, ett väl utvecklat vägnät och sex gigantiska köpcentrum bara för att nämna något.